Оформить квартиру

С развала СССР документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жильё. Для защиты прав покупателей, в 2004 году принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Однако большинство застройщиков (продавцов квартир) этот закон проигнорировали, пойдя по пути создания схем обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи, «вексельная схема» и договор инвестирования. Так до 2009 года на подобные схемы приходилось до 90 % всех продаж новостроек.

Идея схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в перспективе, когда застройщик юридически оформит права на продаваемый объект, он заключит с покупателем основной договор купли-продажи готовой квартиры. Таким образом, застройщик обязуется в будущем продать квартиру. Но деньги с покупателя застройщик получает уже по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится «физически».

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Или к моменту фактической готовности квартиры первоначальный застройщик может просто исчезнуть. Кроме того, зачастую, застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят — например, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору и пр.

Другая встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги занимают у покупателя под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключаются два договора – чаще всего предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики также получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, в последствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру юридически никак не связаны. Таким образом, фактически, привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе нельзя указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же, по истечении оговоренного срока обращения векселя, фирмы, его выдавшей, может уже не существовать. Покупатель в такой схеме юридически не защищен.

При рассмотрении споров по данной теме суды в 95% случаев встают на защиту прав и интересов граждан, хотя вызвано это, в первую очередь, «гарантиями прав, законных интересов и имущества граждан», а не действующим законодательством.

В целях исправления сложившейся ситуации в Закон об участии в долевом строительстве внесли ряд поправок, однако они не разрешили вышеуказанные проблемы.

Для судебной защиты в таких ситуациях, Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 утвержден обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. С указанным документом можно ознакомиться здесь.

Указанный обзор расставил массу «точек» в спорных вопросах по оформлению квартир, однако при судебном разрешении такого дела лучше обратиться к специалисту.

Если Ваш объект находится на территории Москвы или Московской области, в том числе на территории Красногорского района (Красногорск, Опалиха, Нахабино, Желябино, Нефедьево, Павшинская пойма, Изумрудные холмы, п. Новый, Архангельское, Южное, Гольево, Захарково, Отрадное, Ангелово, Марьино, Пятницкие кварталы, Сабурово, Ильинское-Усово, Рублевское предместье, Петрово-Дальнее, Ильинское направление) или Истринского района (Дедовск, Истра, Снегири, Павловская слобода, Малая Истра, Андреевка, Волоколамское направление) готов оказать юридическую помощь по следующим вопросам:

1. Признание права собственности на квартиру или иную недвижимость (гараж, машиноместо, нежилое помещение) по предварительному договору купли-продажи, по договору инвестирования;
2. Признание права собственности на квартиру или иную недвижимость (гараж, машиноместо, нежилое помещение) по «вексельной» схеме и иным договорам;
3. Взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением срока передачи объекта покупателю по договору долевого участия в строительстве, предварительному договору купли продажи и иным договорам;
4. Устранение строительных/ технических недостатков в переданной квартире (гараже, нежилом помещении), а также взыскание компенсации за не устранение строительных/ технических недостатков в установленный срок;
5. Регистрация права собственности на квартиру/гараж/машиноместо/нежилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимого имущества;
6. Сбор документов, разрешение кадастровых/инвентаризационных ошибок;

Если у Вас есть вопросы, то вы можете их задать мне по телефону 8 916 843 78 40, предварительная консультация осуществляется БЕСПЛАТНО.