Оформить квартиру
Защита прав потребителей
Создание юридических лиц
Арбитраж
Сопровождение сделок
Налогообложение
Банковские (кредитные) вопросы
Корпоративные споры
Юридическое обслуживание
Жилищные споры
Семейные споры
Трудовые споры
Наследственные споры
Земельные споры
ДТП

цитата Споры и конфликты породили судей и адвокатов, а нежелание спорить – нотариусов.

Оформить квартиру

Оформить квартиру

С развала СССР документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жильё. Для защиты прав покупателей, в 2004 году принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Однако большинство застройщиков (продавцов квартир) этот закон проигнорировали, пойдя по пути создания схем обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи, «вексельная схема» и договор инвестирования. Так до 2009 года на подобные схемы приходилось до 90 % всех продаж новостроек.

Идея схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в перспективе, когда застройщик юридически оформит права на продаваемый объект, он заключит с покупателем основной договор купли-продажи готовой квартиры. Таким образом, застройщик обязуется в будущем продать квартиру. Но деньги с покупателя застройщик получает уже по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится «физически».

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Или к моменту фактической готовности квартиры первоначальный застройщик может просто исчезнуть. Кроме того, зачастую, застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят — например, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору и пр.

Другая встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги занимают у покупателя под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключаются два договора – чаще всего предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики также получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, в последствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру юридически никак не связаны. Таким образом, фактически, привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе нельзя указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же, по истечении оговоренного срока обращения векселя, фирмы, его выдавшей, может уже не существовать. Покупатель в такой схеме юридически не защищен.

При рассмотрении споров по данной теме суды в 95% случаев встают на защиту прав и интересов граждан, хотя вызвано это, в первую очередь, «гарантиями прав, законных интересов и имущества граждан», а не действующим законодательством.

В целях исправления сложившейся ситуации в Закон об участии в долевом строительстве внесли ряд поправок, однако они не разрешили вышеуказанные проблемы.

Для судебной защиты в таких ситуациях, Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 утвержден обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. С указанным документом можно ознакомиться здесь.

Указанный обзор расставил массу «точек» в спорных вопросах по оформлению квартир, однако при судебном разрешении такого дела лучше обратиться к специалисту.

Если Ваш объект находится на территории Москвы или Московской области, в том числе на территории Красногорского района (Красногорск, Опалиха, Нахабино, Желябино, Нефедьево, Павшинская пойма, Изумрудные холмы, п. Новый, Архангельское, Южное, Гольево, Захарково, Отрадное, Ангелово, Марьино, Пятницкие кварталы, Сабурово, Ильинское-Усово, Рублевское предместье, Петрово-Дальнее, Ильинское направление) или Истринского района (Дедовск, Истра, Снегири, Павловская слобода, Малая Истра, Андреевка, Волоколамское направление) готов оказать юридическую помощь по следующим вопросам:

  1. Признание права собственности на квартиру или иную недвижимость (гараж, машиноместо, нежилое помещение) по предварительному договору купли-продажи, по договору инвестирования;
  2. Признание права собственности на квартиру или иную недвижимость (гараж, машиноместо, нежилое помещение) по «вексельной» схеме и иным договорам;
  3. Взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением срока передачи объекта покупателю по договору долевого участия в строительстве, предварительному договору купли продажи и иным договорам;
  4. Устранение строительных/ технических недостатков в переданной квартире (гараже, нежилом помещении), а также взыскание компенсации за не устранение строительных/ технических недостатков в установленный срок;
  5. Регистрация права собственности на квартиру/гараж/машиноместо/нежилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимого имущества;
  6. Сбор документов, разрешение кадастровых/инвентаризационных ошибок;

Если у Вас есть вопросы, то вы можете их задать мне по телефону 8 916 843 78 40, предварительная консультация осуществляется БЕСПЛАТНО.

Практика:

1) Признание права собственности ( КЭЧ )

2) Признание права собственности на жилое помещение (квартиру) — предварительный договор купли-продажи, вексельная схема, долевое участие в строительстве

3) Судом удовлетворено право собственности на машиноместо, которое покупалось по предварительному договору от застройщика.

4) Судом удовлетворено право собственности на машиноместо, которое покупалось по предварительному договору у лица, действующего на основании договора о долевом участии в строительстве.

5) Требование о признании права собственности на жилое помещение удовлетворено, поскольку вступившими в законную силу судебными актами за иными гражданами - инвесторами строительства спорного дома признано право собственности на причитающиеся им квартиры.